群雄逐鹿地产融资 项目风控待加强

    去年以来,有关地产项目的金融产品样式逐渐多样化。正如全国工商联房地产商会秘书长钟彬所说,在大资管时代,从银行、信托、私募基金,再到券商资管、公募基金,各类金融机构都开始逐鹿地产业务。
    建银精瑞资本董事长李晓东的切身感受是,以前参与地产融资的多是一些持牌机构,且参与比例非常少,但去年开始民间机构参与热情迅猛增长。李晓东说,这种现象的出现既是机遇也是挑战:机遇是合作的机构更多了,投资者对地产行业的认识更深刻了;挑战是未来竞争会加剧,优胜劣汰会更激烈。
    作为重要的金融机构,券商对地产融资业务早已垂涎三尺。据悉,近日有不少券商资管部门业务员四处物色地产融资项目,对部分北上广深等地项目开出的资金成本高达16%。根据证券时报记者的不完全统计,今年以来,券商利用小集合加信托模式参与地产融资的产品数量已有20只。
    公募基金也不甘示弱,通过旗下子公司参与地产项目早已暗流涌动。据嘉实基金(博客,微博)业务发展总监王克明介绍,该公司就已与私募基金盛世神州开展了类似地产融资的业务,后续还将继续参与这块业务。
    "公募基金和私募基金的合作,私募基金可以利用公募基金的融资、渠道以及税收优势。"王克明说,公募基金的资金优势和私募或开发商房地产开发的经验优势相结合,还可以提高投资收益并提升风控水平。
    信托与银行参与地产融资的案例更是举不胜举,银行参与地产融资目前已发展到全链条式。据民生银行(600016,股吧)私人银行事业部投行业务中心高级分析师熊亮介绍,该行现在一般从房地产前端领域就开始介入,通过以股权投资为主的基金子(财苑)公司专项管理计划对接,之后提供银行传统的开发贷款,进入到销售阶段再提供按揭贷款,如果有稳定的租金收入还可以提供经营性物业贷款。
地产融资领域群雄崛起也引发不少人士的思考,尤其是对项目风险的思考。中型地产商中弘威廉希尔官网副总裁万珺指出,各参与机构看到行业蓬勃发展乐观的同时必须保持清醒。
    "现在不少资管机构的风控措施远未达到信托风控的要求。"万珺认为,了解一个地产项目需要时间,从项目前期到项目后期,再到项目最终的收益兑付,真正深入到全部运营中去,才是一个完整的了解过程。
    一位券商副总裁认为,"中国目前情况下不具备真正意义上的直接融资,因为投资者并没有真正承担风险,但社会需要直接融资,特别是房地产业很多时候需要直接融资。"
    李晓东认为,在这种背景下,金融中介保值增值能力显得尤为重要,这也是金融中介的核心竞争力。他表示,尽管现在这么多机构都可以参与地产融资,每个机构做着相同的业务,但各类型的机构参与的政策和审核标准却千差万别。"一个公平的、统一的监管环境在房地产资管行业非常重要,必须建立一个统一的监管标准。"他说。